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Les SCPI sont des sociétés non cotées qui investissent dans un patrimoine
immobilier locatif . Elles ont pour objectif d'acquérir et de gérer un parc
immobilier locatif composé de locaux d'habitation ou de locaux commerciaux
(bureaux, boutiques., entrepôts, centres commerciaux..).
La SCPI reçoit des revenus constitués par les loyers et accumulent des
plus-values sur lecapital investi. Le porteur de part , en raison de la
transparence de la SCPI , est bénéficiaire des revenus et la part , "pierre
papier" prend de la valeur en fonction du " marché de la pierre "
Elles ont vocation à distribuer la quasi-totalité de leurs
revenus .
Statut fiscal
Les SCPI relèvent de la fiscalité des placements immobiliers.
Investissements
La
rentabilité varie , y compris d'une SCPI à l'autre en fonction notamment :
de la composition du parc immobilier , suivant
l'implantation et la qualité des locaux ;
des locataires qui occupent ces immeubles (PME, grandes entreprises,
sociétés de services, commerçants ...) et des dispositions juridiques
et fiscales concernant les baux
de la politique de la SCPI. Certaines le rendement locatif, d'autres
l'augmentation de la valeur du capital.
Les SCPI centrent essentiellement leurs investissements sur l'immobilier
d'entreprise
Liquidité du placement
Les parts de SCPI ne sont pas cotées en Bourse et le souscripteur non
professionnel peut difficilement céder directement ses parts. La revente
dépend de la demande. Il faut compter 1 à 3 mois pour trouver preneur. Toutefois
les SCPI ne peuvent pas émettre de nouvelles parts tant que leurs souscripteurs
n'ont pu se défaire des parts qu'ils voulaient vendre.
Les frais d'entrée sont de 10 % du capital souscrit, et les frais de
sortie sont 4,80 % (droits d'enregistrement).
Fiscalité :
Les plus-values réalisées lors de la revente des parts sont soumises à
l'imposition suivante
la revente effectuée moins de 2 ans après l'acquisition est soumise en
totalité à l'impôt sur le revenu foncier après un abattement de 6 000 F ;
la revente effectuée plus de 2 ans après l'achat : elle est soumise à
l'impôt pour un montant corrigé de l'érosion monétaire et avec un abattement
de 5 % par année de détention au-dessus de la deuxième
Art.
L. 214-50. -
Les sociétés civiles de placement immobilier ont pour objet exclusif
l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Pour les besoins
de cette gestion, elles peuvent procéder à des travaux d'amélioration et, à
titre accessoire, à des travaux d'agrandissement et de reconstruction ; elles
peuvent acquérir des équipements ou installations nécessaires à
l'utilisation des immeubles. Elles peuvent, en outre, céder des éléments de
patrimoine immobilier dès lors qu'elles ne les ont pas achetés en vue de les
revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel.
Art.
L. 214-51. -
Les sociétés civiles de placement immobilier peuvent faire publiquement appel
à l'épargne, sous réserve que les parts détenues par les membres fondateurs
représentent une valeur totale au moins égale au capital social minimum tel
que celui-ci est fixé à l'article L. 214-53 et qu'elles justifient d'une
garantie bancaire, approuvée par la commission des opérations de bourse et
destinée à faire face au remboursement prévu à l'article L. 214-54.
Les parts ainsi détenues par les fondateurs sont inaliénables pendant trois
ans à compter de la délivrance du visa de la commission des opérations de
bourse.
Art.
L. 214-52. -
Le projet de statut constitutif d'une société autorisée à faire publiquement
appel à l'épargne est établi et signé par un ou plusieurs fondateurs.
Le capital initial doit être intégralement souscrit.
Art.
L. 214-53. -
Le capital social minimum ne peut être inférieur à cinq millions de francs.
Les parts sont nominatives et d'un montant nominal minimum de mille francs.
Art.
L. 214-54. -
A concurrence de 15 % au moins, le capital maximum des sociétés civiles de
placement immobilier, tel qu'il est fixé par leurs statuts, doit être souscrit
par le public dans un délai d'une année après la date d'ouverture de la
souscription.
S'il n'est pas satisfait à cette obligation, la société est dissoute et les
associés sont remboursés du montant de leur souscription.
Art.
L. 214-55. -
La responsabilité des associés ne peut être mise en cause que si la société
civile a été préalablement et vainement poursuivie. La responsabilité de
chaque associé à l'égard des tiers est engagée en fonction de sa part dans
le capital et dans la limite de deux fois le montant de cette part.
La société doit obligatoirement souscrire un contrat d'assurance garantissant
sa responsabilité civile du fait des immeubles dont elle est propriétaire.
Art.
L. 214-56. -
S'il y a faillite personnelle, liquidation ou redressement judiciaires
atteignant l'un des associés d'une société civile faisant appel public à l'épargne,
il est procédé à l'inscription de l'offre de cession des parts de l'associé
sur le registre de la société mentionné à l'article L. 214-59.
Art.
L. 214-57. -
En cas d'apports en nature comme en cas de stipulation d'avantages particuliers
au profit de personnes associées ou non, un commissaire aux apports est désigné
par décision de justice, à la demande des fondateurs ou de l'un d'entre eux,
ou de la société de gestion. Ce commissaire apprécie, sous sa responsabilité,
la valeur des apports en nature et les avantages particuliers. Son rapport,
annexé au projet de statut, est tenu à la disposition des souscripteurs dans
des conditions déterminées par décret.
L'assemblée générale constitutive ou, en cas d'augmentation de capital,
l'assemblée générale extraordinaire statue sur l'évaluation des apports en
nature et l'octroi d'avantages particuliers. Elle ne peut les réduire qu'à
l'unanimité de tous les souscripteurs. A défaut d'approbation expresse des
apporteurs et des bénéficiaires d'avantages particuliers, mentionnée au procès-verbal,
la société n'est pas constituée ou l'augmentation de capital réalisée.
Toute société civile constituée sans appel public à l'épargne, qui entend
ultérieurement y faire appel doit faire procéder avant cet appel à la vérification
de son actif et de son passif, ainsi que le cas échéant des avantages
consentis conformément aux alinéas qui précèdent.
Aucun apport en industrie ne peut être représenté par des parts sociales.
Art.
L. 214-58. -
Les dispositions du second alinéa de l'article 1865 du code civil relatives à
la publication des cessions de parts sociales ne sont pas applicables aux sociétés
civiles de placement immobilier.
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